Monday, February 18, 2013

Cara-Cara Menjual Tanah Untuk Tapak Stesen Minyak

Beberapa hari lepas aku dapat satu emel bertanyakan tentang perjualan tanah utk tapak stesen minyak. Orang yg bertanya itu ada 2 bidang tanah di kiri kanan lebuhraya PLUS. Ada seorang broker tanah ingin menjualkan tanah itu kepada syarikat minyak dan meminta salinan geran tanah. Dia bertanya samada selamat untuk dia berbuat demikian.

Sebelum itu ada juga kengkawan yang telefon atau sms atau PM aku bertanya tentang topik yang sama.

Untuk itu aku rasa terpanggil untuk berkongsi serba sedikit maklumat tentang penjualan atau pemajakan tanah kepada syarikat minyak.

Bagi kebanyakan orang yg ada tanah yang hendak dijual atau dipajakkan kpd syarikat minyak mereka (tuan tanah) akan merasakan tanah merekalah yang paling sesuai utk tujuan itu. Malangnya apa yang mereka rasakan amat sesuai itu mungkin bukan apa yg dicari oleh syarikat minyak.

Pada amnya syarikat minyak akan membuat perancangan untuk mengembangkan Network mereka dan akan mengenal pasti kawasan-kawasan di mana mereka ingin mendirikan stesen minyak yang baru. Jika tanah tuan2 atau puan2 terletak di kawasan yang mereka kehendaki, separuh daripada perjuangan itu telah dimenangi. Tapi perjalanan untuk yang separuh lagi itu masih jauh dan banyak perkara yang perlu anda lakukan.

Walau bagaimanapun bagi tanah yg tidak terletak di kawasan yang mereka kehendaki, anda masih boleh mengusulkan kepada syarikat minyak jika anda kenal dengan pegawai yg bertanggungjawab tentang urusan perancangan (planning officer) atau jual beli tanah (real estate officer). Kalau anda tak kenal bolehlah hubungi syarikat atau individu yang menjalankan aktiviti tersebut. Kalau nak hubungi akupun boleh sebab syarikat aku bergiat cergas di dalam bidang ini dan mempunyai hubungan yang baik dgn syarikat2 minyak.

Tanah yang macamana yang syarikat minyak cari?

1) di tepi jalan yang mempunyai banyak kenderaan lalu setiap hari.
Banyak itu bermakna sekurang2nya 20,000 kenderaan sehari. Kalau setakat 5,000 kenderaan sehari tu tak payah buang masa.
Sebagai contoh MRR2 mempunyai bilangan kenderaan di antara 70,000 hingga 100,000 sehari bergantung kpd lokasi.
(oh ya sesiapa ada tanah di sepanjang MRR2 sila hubungi saya!)

2) keluasan tanah dalam satu ekar.
Keluasan ini dikira setelah ditolak serahan kepada JKR untuk pelebaran jalan dan juga serahan kepada JPS untuk rezab parit. Bergantung kepada lokasi, serahan kpd JPS mungkin tidak diperlukan. Tetapi serahan utk rezab jalan memang mesti kena. Kelebaran serahan itu bergantung kepada pihak JKR. Biasanya 50 kaki dan sepanjang road frontage. Kalau buka tanah anda 200 kaki bermakna anda perlu menyerahkan (dengan percuma!) tanah seluas 50 x 200 = 10,000 kaki persegi. Ini dah dekat suku ekar! Jadi dalam kes seperti ini keluasan tanah asal eloklah di dalam 1.2 - 1.5 ekar.

3) tiada stesen minyak sediada syarikat yang sama berhampiran dgn tanah yang hendak anda jual
Kalau ada stesen sykt minyak yang sama, kenalah cari syarikat minyak lain. Tapi kalau semua syarikat minyak telah ada stesen di kawasan itu, besar kemungkinan tiada di antara mereka mahu melabur membina sebuah lagi stesen baru. Makanya, tak lakulah tanah anda itu.

4) tapak tanah senang dilihat oleh para pengguna jalanraya
Untuk tujuan itu tanah sebaik-baiknya berada di laluan yang lurus atau di lengkok yang positif supaya pemandu senang melihat stesen tersebut. Lengkok positif bermakna tapak tersebut berada di sebelah kiri jalan bagi jalan yang membelok (turning) ke kanan.


Aku rasa cukuplah dulu penerangan untuk kali ini. Jika ada sambutan aku akan sambung kemudian.

49 comments:

  1. untunglah sapa yang ada tanah ditempat yang strategik macam tu... cepat kayanya tu YB

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kalau ada tanah di tempat strategik mcm tu dan apa pula pembelinya memang boleh masyukkk. Tapi tak semua org nampak perkara ni ... ngeeee

      Delete
  2. salam YB,

    nantilah tunggu 10tahun lagi baru pajakkan.
    errrr YB tak pencen, kan?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Waalaikum salam Yati,

      Masa tu BNO dah maju rasanya. Banyak institusi dan mungkin dah ada shopping mall .... ngeeee

      In sya Allah kalau panjang umur dan sihat saya tak pencen lagi masa tu. Kan saya ni masih muda lagi skrg .... hahaha

      Delete
  3. terbaek entri ini.
    kisah stesen minyak yg baru dibuka di kg saya itu mmg menjadi bualan ramai.sbb lepas je stesen minyak di gua musang..dan selepas itu hanya ada di kuala krai.(jika kita dalam perjalanan dari gua musang ke kuala krai).jd bila wujudnya satu stesen minyak dintara gua musang-kuala krai itu..maka ia menjadi tumpuan ramai.untung tuan punya tanah itu ;)

    oh lupa..caltex namanya

    ReplyDelete
    Replies
    1. Terima kasih di atas pujian. Saya harap ianya dapat memberi manfaat kpd mereka yg berminat atau ingin tahu serba sikit tentang perkara ini.

      Antara Gua Musang ke Kuala Krai ada sebuah stesen minyak Shell di Ciku 3 kalau tak silap saya. Tapi kalau ada stesen Caltex yg baru sudah tentulah itu akan menjadi bualan ramai. Sebenarnya syarikat minyak agak keberatan untuk melabur membina stesen minyak di sana kerana jumlah kenderaan agak kurang di kawasan itu berbanding dgn jumlah kenderaan dari Kuala Krai ke KB. Tapi sekarang syarikat minyak mula buka mata. Kami sedang dlm proses akhir utk menjual satu bidang tanah di kawasan itu utk pembinaan stesen minyak. Tolong doakan ianya dapat dimuktamadkan di dalam bulan ini.

      Oh ya. Yang ini bukan Caltex ... hehehe

      Delete
    2. tanah dah jual ke belu...

      Delete
    3. Bukaan tanah yg mghadap jalan perlu berapa kaki ye tuan

      Delete
    4. Minima bukaan tanah ialah 55 meter

      Delete
  4. untung mereka yang ada aset mcm tu:-)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tak semua orang beruntung mcm tu.

      Tapi bagi yang takde aset mcm tu masih boleh berusaha cara lain. Macam saya ni, saya menggunakan ilmu dan pengalaman serta kontek yang ada utk jadi agen hartanah kpd pihak tuan tanah yang ingin menjual kpd syarikat minyak tapi tak tahu caranya. Saya menyediakan perkhidmatan yang berdasarkan prinsip menang-menang.

      Delete
  5. YB.. lepas ni buat artikel macam mana nak bukak stesen minyak pulak ye.. dengar cerita jual minyak ni modal besar dan tak berapa nak untung.. yang buat untung jualan dari barangan runcit di stesen tu.. betul ke?
    Mohon pencerahan ye..

    ReplyDelete
    Replies
    1. In sya Allah kalau saya rajin saya buat artikel tu.

      Jual minyak memang perlukan modal besar. Biasanya stesen ada beberapa buah tangki minyak bawah tanah. Saiz tangki berbeza2 antara 30,000 liter hingga 60,000 liter. Jika sebuah stesen ada 4 buah tangki 30,000 liter ini bermakna stok permulaan minyak ialah sebanyak 120,000 liter. Pada harga semasa, pengusaha stesen minyak memerlukan lebih daripada RM200,000 untuk membeli minyak.

      Margin utk setiap liter minyak telah ditetapkan oleh kerajaan. Keuntungan jualan minyak bergantung kepada volume setiap stesen. Jika boleh menjual lebih daripada 30,000 liter sehari pendapatan adalah agak lumayan.

      Jualan barangan runcit stesen bergantung kepada lokasi stesen. Bagi stesen di lebuhraya, jualan biasanya agak baik kerana lebih separuh jualan adalah terdiri daripada minuman dan hasil tembakau.

      Satu cabaran utk pengusaha stesen ialah kecurian barang daripada kedai serbaneka. Barang2 kecik seperti cokelat, bateri dsbnya sering dicuri pelanggan yg tak bertanggungjawab. Itu sebab ada kedai yg meletakkan rantai di botol minyak hitam kerana itu pun dicuri kalau tak dirantai!

      Delete
  6. Terima kaseh diatas perkongsian ini, baru saya faham sekarang.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Terima kasih kembali kerana sudi membaca.

      Ada banyak lagi perkara yang belum saya terangkan ..... ngeeee

      Delete
  7. melor takde tanah tapi tetap nak tahu. menarik tu

    ReplyDelete
    Replies
    1. Takde tanah pun takpe. Mungkin ada sedara mara atau sahabat handai melor yang ada tanah dan berminat nak menjual atau memajakkan tanah mereka kpd sykt minyak. Bolehlah suruh mereka hubungi saya atau melor boleh jadi orang tengahnya. Nanti adalah komisen kalau jadi deal tu ..... ngeeeee

      Delete
  8. This comment has been removed by the author.

    ReplyDelete
  9. tanah tiada... maka tiada lah tapak untuk di jual.. heheh...

    ReplyDelete
    Replies
    1. Sekarang ni CPL tiada tanah takpe. Nanti kalau dah ada atau dapat tawaran tanah yg sesuai, awak tahu siapa nak dihubungi ..... hahaha

      Delete
  10. Tumpang baca, sebab tanah semua kat kampung. Saya tak pernah kira pulak berapa luas.

    ReplyDelete
    Replies
    1. tumpang baca takde masalah.

      Tanah kat kampung tu satu hari nanti mungkin sesuai utk jadi tapak stesen bila kampung tu semakin maju.

      Delete
  11. YB...kalau syarikat minyak ambil tanah untuk pajakan boleh dapat komnisen jgk ke? :)maksud saya,jika saya bagi proposal tanah tu pada YB :)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kalau tanah itu milik awak, sebahagian wang pajakan yg akan diterima akan dibayar kepada awak selaku tuantanah. Tapi jika awak hanyalah introducer atau orang tengah, kita boleh bincangkan komisen yang bakal awak terima jika tanah itu berjaya dipajakkan kepada syarikat minyak.

      Untuk maklumat lanjut bolehlah hubungi saya melalui emel di yunusbadawi.arahsaksama@gmail.com

      Delete
    2. Saya Ada Tanah Nak dijual Siapa berminat blh Tpn tanh Dekat Jalan sekar Lebih Cl....harga 2juta ..
      jalan Besar Dari Kk..skn....tanah 4 Km Dari bandar Sandakan

      Delete
  12. Saya ada tanah seluas 1ekar lebih kaean Minta Jualkan ...lebih nak jual siapa berminat blh....tpn saya......kawasan kat sabah....disandakan...harga 2juta 0178288001..chu

    ReplyDelete
    Replies
    1. Buat masa ini syarikat kami lebih mengfokus kepada tanah utk tapak stesen minyak.

      Sila emelkan maklumat lanjut tanah itu seperti : salinan geran, pelan lokasi yang menununjukkan tapak tersebut dan mercu tanda lain di sekitarnya. Jika ada gambar-gambar di tapak elok juga emelkan kepada saya di yunusbadawi.arahsaksama@gmail.com

      Delete
  13. Tuan YB, sekarang ni vendor kena buat kerja infra sekali ke? Atau vendor jadi orang tengah aja.......

    ReplyDelete
    Replies
    1. Bergantung kepada syarikat minyak mana yg kita berurusan.

      Sebagai contoh, Shell memerlukan pemilik tanah atau vendor untuk menyediakan infra. Jika pemilik tanah tak nak buat kerja2 infra maka vendor kenalah buat. Selain daripada infra, Shell juga memerlukan utiliti seperti bekalan elektrik, air, telekom dan pembentungan disediakan.

      Bagi Petronas pula, sekarang mereka mensyaratkan vendor utk mendapatkan kelulusan Kebenaran Merancang sebagai salah satu syarat. Sebelum ini mereka hanya perlukan tukar syarat tanah dan kelulusan jalan keluar masuk. Infra masih tetap akan dilakukan oleh kontraktor Petronas.

      Harap penjelasan ini dapat membantu sedikit sebanyak persoalan Puan Nurulhuda. Jika masih ada pertanyaan bolehlah kemukakan di sini atau emel kpd saya di yunusbadawi.arahsaksama@gmail.com

      Delete
  14. Salam YB, sekarang ni YB sebagai orang tengah yang yang menjual tanah. YB kena buat infra sekali ke?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Salam Nurul,

      Maaf lambat membalas.

      Ada sykt minyak seperti Shell yang mensyaratkan kerja tanah dan infra serta utiliti disediakan oleh pihak penjual atau agennya. Tapi kebanyakan sykt minyak lain membeli tanah dlm keadaan 'as is where is' kecuali mereka memerlukan kita mendapatkan kelulusan tukar syarat tanah dan kelulusan perancang dari pihak berkuasa tempatan.

      Delete
  15. kalau jalan pintas boleh tak YB..saya ada Tanah 2 ekar tepi jalan betul-betul di kuantan..

    ReplyDelete
    Replies
    1. Sila hubungi saya di yunusbadawi.arahsaksama@gmail.com untuk perbincangan lanjut.

      Delete
  16. salam, tumpang tanya..berapakah harga pajak tanah 1ekar bg pbinaan stesen minyak???

    ReplyDelete
    Replies
    1. Waalaikumus salam Puan Nadirah,

      Harga pajakan bergantung kepada beberapa faktor. Di antaranya:

      1) jumlah kenderaan yang melalui jalan di depan tapak tersebut (ini berkait rapat dgn jualan minyak)
      2) samada terdapat pesaing berhampiran dgn tapak yg dicadangkan
      3) keadaan mukabumi
      4) infra struktur sediada
      5) tempoh pajakan

      Bolehlah berhubung dgn saya melalui emel yunusbadawi.arahsaksama@gmail.com untuk mengetahui dengan lebih mendalam

      Delete
  17. Assalamualaikum YB..saya nk buka mini pam minyak di kg saya.sebab di kg saya xder pam minyak.Yg ader cuma penjualan minyak menggunakan botol jer.Saya ader tapak dan modal akan di usahakan jika tapak yg ingin saya bina mini pam minyak itu ader potensi utk maju.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Waalaikumus salam,

      Saya ada terima emel saudara. Maaf belum sempat nak balas sebab agak sibuk kebelakangan ini. Nanti saya balas bila ada kelapangan

      Delete
  18. Tq YB bagi penerangan mcm berminat Nak bukak stesen minyak Kat kampung Kawan ni

    ReplyDelete
  19. assalamualaikum YB.. sy ade tanah di kelantan.berhampiran felda kemahang. jln dri tanah merah ke grik perak. ape perlu sy lakukn..

    ReplyDelete
    Replies
    1. Waalaikum Sahrul,

      Sila hubungi saya melalui emel: yunusbadawi.arahsaksama@gmail.com

      Delete
    2. Salam yunus,

      Perlukah nama tanah tu di atas nama sendiri kalo nak submit utk bina stesen minyak? Kalo nama di atas nama tanah makcik saya (dlm proses tukar nama) boleh ke? Atau hantar dulu utk evaluation utk tgk samada menepati ciri2 utk bukak stesen minyak boleh ke? Dlm situasi ini adakah dikira sbg CODO or DODO?

      Delete
    3. Salam yunus,

      Perlukah nama tanah tu di atas nama sendiri kalo nak submit utk bina stesen minyak? Kalo nama di atas nama tanah makcik saya (dlm proses tukar nama) boleh ke? Atau hantar dulu utk evaluation utk tgk samada menepati ciri2 utk bukak stesen minyak boleh ke?adakah ni dikira CODO or DoDO

      Delete
    4. Waalaikum salam Nizar,

      Sebelum awak pergi jauh lagi tukar nama dan tukar syarat kegunaan tanah adalah lebih elok untuk mendapatkan persetujuan dari sykt minyak untuk membangunkan stesen minyak di tapak tersebut. Ini untuk mengelakkan pembaziran membayar duit premium tanah dan kos2 lain yg berkaitan di dalam urusan tukar nama dan tukar syarat kalau tiada sykt minyak berminat membuka stesen mereka di tapak itu.

      Samada CODO atau DODO banyak bergantung kepada anggaran jualan stesen itu nanti. Syarikat minyak hanya berminat utk CODO jika jualannya tinggi!

      Untuk keterangan lanjut sila hubungi saya di yunusbadawi.arahsaksama@gmail.com

      Delete
  20. Salm semua..sy broker baru dlm bdang ni..sy ad tnh untuk dijual ditepi lebuh raya pntai timur dr k.lumpur ke k.tggnu.. Lokasi dekat exit tol jabor.. Hanya pagar yg memisahkn lebuh ry dgn tanah tu.. 3.5 ekar.. Surat klulusan dan dokumen utk buka stesen myk semua dah ad..x perlu pening kpla..kelulusan pun dah.dpt.. Ni kwsan kuantan jabor.. Area tu tiada lgsung stesen myk..01125537075.. Rm600k.. Blh berbincg..

    ReplyDelete
  21. Klu kt sabah cmne eh???sya ada tanah tepi jalan utama...berhampiran dengan pusat pelancongan n pusat pemuliharaan gajah...kt sni ada stesen petronas lebi kurang 15 minit dr tanah sya..tp sllu hbis minyak klu ada lg 1 stesen minyak kn bgus...cmanya skg sya xtau nak jmpa spa klu nak bg tgk kawasan tanah sya ssuai atau x untuk buat stesen minyak...harap tuan boleh bg cadangan...

    ReplyDelete
  22. Salam tuan..klu kt sabah cmne eh???sya ada tanah tepi jln utama bdekatan dgn pusat pelancongan dan pusat pemuliharaan gajah..kt tempat sya ne ada stesen petronas dlm 15 minit la dr kawasan tanah sya tp sllu habis minyak klu ada lg 1 stesen minyak kn bagus...so skg dgn sapa eh sya nak jmpa utk bg tgk tanah sya tu sesuai atau tak untuk buat stesen minyak...harap tuan dpt bg cadangan...TQ...

    ReplyDelete
  23. Salam tuan..klu kt sabah cmne eh???sya ada tanah kt tepi jln utama...berdekatan dgn pusat pelancongan dan pusat pemuliharaan gajah...kt tmpt sya ada stesen petronas dlm 15 minit dr tanah sya tp sllu habis minyak...kn bgus klu ada lg 1 stesen minyak...so skg nak jmpa dgn spa eh utk bg tgk kawasan tanah sya tu sama ada ssuai atau x untuk buat stesen minyak...harap tuan boleh bantu...TQ...

    ReplyDelete
  24. Salam Tn YB
    Kalau bukaan depan 55meter, berapa pula minimum depth lot tersebut utk masuk bangunan dan pam

    ReplyDelete

LinkWithin

Related Posts with Thumbnails